商业街区是城市经济活力的重要载体，更是地域文化的“活化石”。江苏作为经济大省与文化强省，既有苏州平江路、南京老门东等承载千年文脉的历史街区，也有南京新街口、无锡崇安寺等引导消费潮流的现代商圈。近年来，在城市更新政策推动与消费升级浪潮下，江苏商业街区改造升级进入高质量发展阶段，但部分项目仍存在“重形式、轻内涵”“重改造、轻运营”的误区，导致改造后同质化严重、活力难以持续。基于江苏地域特色、商业逻辑与行业实践经验，结合权威案例与专业理论，本文梳理出商业街区改造升级的核心设计技巧，兼顾文化传承、商业价值与用户体验，为相关设计实践提供可落地、可追溯的参考。
一、立足地域文脉，实现“风貌传承+创新表达”双向赋能
江苏商业街区的核心竞争力，在于其深厚的江南文化底蕴与鲜明的地域特色，改造升级绝不能脱离本土文脉空谈设计，而应遵循“保护为先、创新为要”的原则，实现历史风貌与现代审美、传统文化与当代生活的有机融合。这一设计理念与《城市规划》中强调的“历史文化遗产向城市发展动能转化”的核心要求高度契合，也是江苏多数标杆街区改造成功的关键所在[1]。
展开剩余88%在历史风貌保护上，需采用“微创修复”模式，精准保留街区核心肌理与文化符号。苏州十全街片区综合更新提升项目堪称典范，该项目开创“共生式可持续更新”理念，严格保留街区原有街巷尺度、砖雕、木窗等历史元素，历史风貌保留率达60%以上，既避免了“大拆大建”对历史文脉的破坏，又通过轻量化材料的合理运用，实现新旧建筑的“对话共生”[2]。改造后，十全街日均人流量达2万人次，带动120余家商户自主更新，特色商户营收增长50%，印证了风貌传承与商业活力的双赢[2]。
在文化创新表达上，需避免简单的文化符号堆砌，而是将地域文化融入场景营造与业态创新。南京老门东历史文化街区的改造极富借鉴意义，项目系统梳理了省级文保单位蒋寿山故居、46处传统老建筑等文化资源，在严格保护街巷肌理、古井古树的基础上，将金陵民俗、秦淮文化融入景观设计与业态布局，引入德云社、金陵美术馆等文化业态，打造“青砖黛瓦马头墙、回廊挂落花格窗”的特色场景，同时增设“南京城墙”主题影像展等打卡装置，让历史文化可看、可感、可体验[5]。这种“保护+活化”的设计方式，让老门东成为展示南京文脉的重要窗口，年接待游客超百万人次，实现了文化价值与商业价值的双重提升[5]。
此外，无锡南长街的“微更新”实践也值得关注，项目通过在巷弄内设置文化砖雕、微型博物馆，重现牛弄、张家弄等街巷的历史故事，将地域文化与巷弄景观深度融合，让“每条巷弄都有自己的故事”，既保留了江南水乡的街巷韵味，又增强了街区的文化辨识度[6]。
二、优化功能布局，构建“业态多元+动线合理”的商业生态
商业街区的核心价值在于满足消费需求，改造升级的本质是对商业生态的重构，设计需围绕“人”的需求，实现业态布局、交通动线与配套设施的系统性优化，破解传统街区“设施老化、功能滞后、空间僵化”的困境[3]。根据相关行业研究《城市老旧商业区改造中的综合商业建筑设计及空间活力提升策略》显示，合理的功能布局可使业态适配率提升40%，日均客流增长30%，有效延长消费者停留时长[3]。
业态布局需遵循“多元互补、精准定位”的原则，避免同质化竞争。江苏商业街区改造中，普遍采用“老招牌+新兴业态”的组合模式，兼顾怀旧消费与潮流消费。苏州平江九巷更新项目中，在保留本地老招牌商户的基础上，引入文创、特色餐饮等新兴业态，构建“文化+商业”的多元生态，带动大儒巷、肖家巷等文化地标联动发展，年接待游客超120万人次[2]。这种布局既保留了街区的烟火气，又吸引了年轻消费群体，实现了客群的全覆盖。同时，可借鉴行业经验，设置10%左右的快闪空间，保持街区的新鲜感，提升长期吸引力[3]。
交通动线设计需遵循“便捷性、舒适性、探索性”的原则，打通室内外空间壁垒，提升可达性与体验感。南京老门东改造中，严格保护三条营、中营等历史街巷的原位置、原线位，将被拓宽的箍桶巷缩窄至13米，恢复传统街巷肌理，同时通过连廊连接周边建筑，形成连贯的步行平台[5]。无锡南长街则通过优化街区入口设计，增设无障碍通道与休憩节点，搭配“树墩无线充电器”等便民设施，既提升了动线的便捷性，又增强了消费者的停留意愿[6]。此外，需注重垂直交通的优化，新增观光电梯、自动扶梯，缩短换乘距离，确保客流均匀分布，避免出现“旺区更旺、冷区更冷”的现象[3]。
配套设施的完善是提升体验感的关键，需兼顾实用性与人性化。根据行业标准，商业街区应每500㎡设置1处休憩节点，配备充电设施、直饮水等便民服务，同时完善地下综合管网、消防设施等基础设施，解决传统街区汛期雨水倒灌、设施老化等问题[3][5]。无锡南长街在改造中，不仅增设了有线、无线充电座椅，还设置了宠物挂钩、宠物粪便收集箱等，兼顾宠物友好与游客需求，细节之处彰显城市温度[6]，这种人性化设计正是现代商业街区改造的核心趋势之一。
三、聚焦体验升级，打造“场景沉浸+智慧赋能”的消费空间
随着Z世代与新中产群体崛起，消费需求已从“物质消费”转向“体验消费”，江苏商业街区改造需打破传统“购物+餐饮”的单一模式，聚焦场景营造与智慧赋能，打造兼具社交属性、文化属性与便捷性的沉浸式消费空间[4]。据相关行业报告《2026-2030中国商业街区建设行业经营策略及未来建设趋势预测报告》显示，体验式消费为核心的复合型业态组合，可显著提升坪效与客流转化率，部分标杆项目年均客流量增长超15%[4]。
场景营造需注重“主题化、多元化”，打造具有记忆点的消费场景。苏州十全街以“苏式生活”为主题，构建共享共生的生活场景，通过举办文创市集、民俗展演等活动，让消费者深度感受苏式文化的魅力[2]；南京老门东联动中华门城堡、南京城墙博物馆，打造“南京城墙”巨幅幕布等打卡场景，在社交平台引发热议，实现“流量”向“留量”的转化[5]。此外，可借鉴行业实践，打造主题化公共空间，如老码头文化广场、时光记忆展厅等，定期举办展览、市集等活动，每周活动不少于2场，延长消费者停留时间[3]。
智慧赋能是提升街区运营效率与体验感的重要手段，需结合江苏数字经济发展优势，引入智慧技术，实现“科技+商业”的深度融合[4]。根据行业趋势，未来智慧商业街区渗透率将持续提升，2030年有望超过60%，智慧技术的应用可使营销转化率提升20%以上[4]。在改造设计中，可引入智慧导航系统、AI客流分析、会员数据中台等，实现精准营销与客流调控；同时，完善智慧停车、线上预约等服务，解决消费者“停车难、排队久”的痛点。例如，南京新街口商圈改造中，引入智慧停车系统，实现车位实时查询、线上预约，大幅提升了消费者的出行便捷性，这一模式可广泛应用于江苏各类商业街区改造。
四、坚守可持续理念，实现“生态低碳+长效运营”的良性循环
商业街区改造升级不是“一次性工程”，而是长期运营的起点，设计需坚守生态低碳理念，兼顾短期改造效果与长期运营活力，避免“改造即闲置”的困境[3]。《城市规划》中强调，商业街区改造需重视可持续更新，构建“多方引导、市场运作、公众参与”的长效机制，实现运营增效、资产增值的良性循环[1][2]。
在生态低碳设计上，需采用绿色建材与节能技术，降低街区能耗。可借鉴行业实践，采用被动式节能改造，增加保温层、置换门窗，使能耗降低25%以上；引入自然采光设计，设置中庭天窗，提升空间舒适度的同时，减少人工照明能耗[3]。此外，可增加绿色植被覆盖率，打造线性微花园，既改善街区生态环境，又提升景观美感，无锡南长街改造中，以“流动的线性微花园”为目标，优化街区绿化布局，实现了生态与景观的双重提升[6]。
在长效运营设计上，需提前规划运营模式，兼顾商户利益与消费者需求。苏州十全街、平江九巷等标杆项目，采用“多方引导、市场运作、公众参与”的模式，既发挥各方在规划、保护中的主导作用，又引入企业专业化运营，鼓励商户自主更新，形成了良性运营机制[2]。同时，设计中需注重商铺的灵活性，采用模块化设计，商铺开间3-6m可调，层高不低于4.5m，满足不同业态的经营需求，提升商铺出租率与存活率[3]。此外，需建立常态化的运营活动机制，通过文化活动、主题营销等，持续激活街区活力，确保改造效果的长效性[4]。
五、结语
江苏商业街区改造升级设计，核心是平衡“文化传承与商业创新”“功能完善与体验升级”“短期效果与长期运营”的关系，其本质是对城市空间、文化资源与商业生态的系统性重构。上述设计技巧，均源于江苏本地标杆案例的实践经验与行业专业理论，从苏州十全街、南京老门东的文化活化，到无锡南长街的微更新实践，再到行业研究总结的功能优化、智慧赋能策略，充分印证了“立足地域、以人为本、可持续发展”的设计理念的重要性[1][2][3][4][5][6]。
未来，江苏商业街区改造升级需进一步强化地域特色，避免同质化，将江南文化、市井烟火与现代消费需求深度融合；同时，借鉴先进设计理念与技术，完善功能配套，提升智慧化水平，构建“文商旅融合、生态低碳、长效运营”的商业空间。唯有如此，才能让江苏商业街区既保留“老味道”，又焕发“新活力”，成为彰显城市魅力、带动消费升级、传承地域文脉的重要载体。
参考资料
[1]《城市规划》杂志社有限公司. 城市规划 [EB/OL].(2026-01-31).[2026-02-28].
[2] 江苏省人民政府.城乡宜居之美 城市更新“苏州方案”再获全国推广 [EB/OL].(2025-11-04).[2026-02-28].
[3] 期刊网. 城市老旧商业区改造中的综合商业建筑设计及空间活力提升策略 [EB/OL].(2025-07-21).[2026-02-28].
[4] 智研咨询网. 2026-2030中国商业街区建设行业经营策略及未来建设趋势预测报告 [EB/OL].(2025-12-08).[2026-02-28].
[5] 南京市秦淮区人民政府.南京城南历史城区更新实践：让历史文脉融入现代生活 [EB/OL].(2026-01-12).[2026-02-28].
[6] 无锡新传媒网. 南长街“微更新”“树墩”可充电 巷弄讲“故事” [EB/OL].(2025-07-20).[2026-02-28].
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